Roghchlár
I lár na gcathracha, tá go leor áitreabh tráchtála ag dúnadh. Tá siopaí, oifigí agus cleachtais folamh, agus tá an t-éileamh ar chóiríocht troscánaithe ag méadú go mór. Is tarraingteach d’úinéirí maoine an smaoineamh a n-áitreabh tráchtála a thiontú ina ligean ar cíos Airbnb: tugann sé beatha nua do mhaoin neamháitithe agus gintear ioncam rialta leis.
Ach ní tionscadal é seo is féidir a fhorbairt gan ullmhúchán. Sa Fhrainc, tá sé faoi réir rialacha dlíthiúla agus pleanála uirbí sonracha: athrú úsáide, údarú bardasach, comhlíonadh teicniúil, cánacha cuí… na céimeanna go léir nach mór a leanúint san ord ceart.
An treoir seo ó Lavie Maison cabhraíonn sé leat tuiscint a fháil ar conas áitreabh tráchtála a thiontú go lóistín turasóireachta feistithe go dleathach, cad iad na céimeanna atá le glacadh, agus conas fiontar brabúsach a dhéanamh de gan aon bhotúin dhlíthiúla.
Is é an freagra tá… ach ní gan choinníollacha. Rialaíonn an dlí an cineál seo comhshó go docht chun an chothromaíocht idir tithíocht agus gníomhaíochtaí eacnamaíocha a chaomhnú.
Tá úsáid shainithe ag gach maoin: tráchtála, gairmiúil, nó cónaithe. Éilíonn aistriú ó mhaoin amháin go maoin eile údarú le haghaidh athrú úsáide, mar a fhoráiltear sa Chód Foirgníochta agus Tithíochta (Airteagal L.631-7). Is é sin le rá, ní féidir áitreabh tráchtála a thiontú ina thithíocht - agus a ligean ar cíos ar Airbnb - ach amháin le ceadú na comhairle áitiúla.
Cuireann an riail seo cosc ar lár na gcathracha a gcuid siopaí a chailleadh de bharr gníomhaíochtaí turasóireachta.
I bPáras, teastaíonn údarú maille le cúiteamh chun áitreabh tráchtála a thiontú ina lóistín turasóireachta feistithe: i gcás gach méadar cearnach a athraítear, ní mór lóistín coibhéiseach a chruthú in áit eile. Éilíonn cathracha móra eile ar nós Lyon, Bordeaux, agus Nice réamhúdarú nó cuótaí. I mbailte beaga, is minic a bhíonn an nós imeachta níos solúbtha, agus dearbhú simplí leordhóthanach.
Toirmisceann roinnt rialachán maidir le comhchoiteanna áitreabh tráchtála a thiontú ina maoin chónaithe, go háirithe i bhfoirgnimh a úsáidtear go heisiach chun críocha gairmiúla nó borgais. Éilíonn maoine atá suite i limistéir chosanta ceadú an bhoird athbhreithnithe ailtireachta Francach (Architectes des Bâtiments de France) freisin. Ar deireadh, féadfaidh léas tráchtála aon athrú úsáide a thoirmeasc. Dá bhrí sin, sula ndéantar infheistíocht, is gá comhoiriúnacht dhlíthiúil na maoine a sheiceáil.
Bíonn próiseas riaracháin ar leith i gceist le háitreabh tráchtála a thiontú ina lóistín feistithe: údarú le haghaidh athrú úsáide, athrú cuspóra, agus dearbhú lóistín turasóireachta.
Éigeantach i ngach cathair ina bhfuil níos mó ná 200,000 áitritheoir, is féidir é a fháil ó halla an bhaile. Áirítear leis an iarratas pleananna, cur síos ar an maoin agus, i bPáras, togra cúitimh. Gan an t-údarú seo, tá ligean ar cíos mídhleathach agus tá fíneálacha troma i gceist.
Tá an próiseas seo rialaithe ag an gCód Pleanála Uirbí. Ní mór áitreabh atá aicmithe mar “tráchtála” a athaicmiú mar “chónaitheach”. Ag brath ar chineál na hoibre, ní mór dearbhú réamhchéime nó cead tógála a chur isteach. Is féidir le hailtire cabhrú lena chinntiú go gcomhlíonann an tionscadal na rialacháin.
Nuair a bheidh an comhshó críochnaithe, ní mór an mhaoin a chlárú mar chóiríocht turasóireachta feistithe chun uimhir chlárúcháin a fháil. Tá an uimhir seo éigeantach ar ardáin ar nós Airbnb agus Booking.com. Ligeann sé don chomhairle áitiúil monatóireacht a dhéanamh ar chíosanna gearrthéarmacha agus cáin turasóireachta a bhailiú.
Caithfidh cóiríocht Airbnb na caighdeáin chéanna chompord agus sábháilteachta a chomhlíonadh agus a chomhlíonann teach traidisiúnta.
Ní mór don chóiríocht íosmhéid spáis mhaireachtála de 9 m², airde síleála de 2.20 m, oscailt amach, agus suiteálacha leictreacha comhlíontacha a thairiscint. Níl íoslaigh gan fhuinneoga san áireamh.
Tá aeráil, soilsiú nádúrtha, aeráil, agus ábhair atá frithsheasmhach in aghaidh dóiteáin éigeantach. Is minic a bhíonn gá le huasghrádú iomlán ar shean-áitribh tráchtála chun freastal ar na caighdeáin.
Cruthú cistin, seomra folctha, inslithe, líonraí uisce agus leictreachais, srl. Thar na ceanglais dhlíthiúla, is é an dúshlán spás comhtháite, geal agus compordach a sholáthar i gcomhréir le spiorad an Lavie Maison.
I bPáras, ní féidir athrú úsáide le cúiteamh a sheachaint. Caithfear cúiteamh a dhéanamh as gach méadar cearnach a athraítear trí áit chónaithe choibhéiseach a chruthú. Tá an t-údarú ainmniúil agus nasctha leis an maoin.
Lyon, Bordeaux, Nice, Annecy… cuireann roinnt cathracha teorainn 120 lá/bliain ar cíosanna séasúracha do phríomháiteanna cónaithe agus cuireann siad cuótaí i bhfeidhm maidir le cóiríocht turasóireachta atá feistithe le feistis.
Féadann fíneáil suas le €100,000 in aghaidh an mhaoine a bheith mar thoradh ar ligean ar cíos gan údarú. Déanann hallaí cathrach, go háirithe i bPáras, seiceálacha rialta.
Is féidir le maoin tráchtála atá suite go maith 30 go 50% níos mó ioncaim a ghiniúint ná mar a ghineann maoin ar cíos fadtéarmach. Is mór ag taistealaithe maoine uathúla agus dea-cheaptha.
Aicmítear ioncam cíosa mar ioncam tionsclaíoch agus tráchtála (BIC).
Micrea-BIC: liúntas 50% (nó 71% má tá an mhaoin liostaithe).
LMNP (réimeas iarbhír): asbhaint costas iarbhír (obair, ús, troscán).
Ceadaigh €1,000 go €2,500 in aghaidh an mhéadair chearnaigh ag brath ar riocht na maoine. Braitheann brabúsacht ar shuíomh, comhlíonadh agus bainistíocht cíosa.
Ráthaíonn siad go gcomhlíonann an tionscadal na rialacháin, déanann siad na pleananna a bharrfheabhsú, agus cinntíonn siad go gcomhlíontar caighdeáin. Cinntíonn an t-ailtire indéantacht agus cáilíocht aeistéitiúil na maoine, agus déanann an bainisteoir tionscadail maoirseacht ar an obair chun maoin chomhlíontach, fheidhmiúil agus chomhchuí a sheachadadh.
Déanann dlíodóir speisialaithe na nósanna imeachta dlíthiúla a dhaingniú agus rialacha an chomhchoiteann a fhíorú. Bíonn an nótaire páirteach i maoirseacht a dhéanamh ar an athdhíol nó ar na héasúintí.
A seirbhís concierge mar shampla Lavie Maison bainistíonn sé an lóistíocht laethúil: fáiltiú, glanadh, praghsáil, agus sástacht aíonna. Seo í an eochair do thuairisceáin inbhuanaithe agus do thaithí den scoth do chustaiméirí.
Bíonn pleanáil uirbeach, saincheisteanna dlí agus infheistíocht i gceist le háitreabh tráchtála a thiontú ina lóistín Airbnb. Nuair a bhíonn sé ullmhaithe go maith, is féidir leis luach a chur le maoin neamhúsáidte agus ioncam inbhuanaithe a ghiniúint.
Tá rún rathúil tionscadail suite i dtrí phointe: cloí leis an dlí, spás comhlíontach a dhearadh, agus bainistíocht a chur ar iontaoibh saineolaithe. Is é an meascán seo de dhianacht agus de ghalántacht a... Lavie Maison seaimpíní, ag soláthar seirbhís cíosa ardchaighdeáin, gan uaim agus fhreagrach.